10月12日，位于老黄埔的旧改大盘中建玖合·未来方洲迎来了首次开盘。适逢广州全面放开限购，项目踩对开盘节点，开发商对外的官宣是“首开劲销335套”。而业内疯传的开盘简报，则显示，“首开到访筹客约150组，认购约70套，转筹率46%。以79㎡去化为主，占比约50%”。

（图片来自中建二局官微）

阳光家缘显示，中建玖合·未来方洲(标准地名：文璟花园)分别在9.30和10.11开盘前拿到1、2、4栋楼的预售证，共计575套房源。

此次开盘也正是这三栋拿到预售证的房源，包括建面约79平方米的2+1房、约95平方米的3房、约108平方米的3+1房，以及约128和142平方米的4房。

（图片来自阳光家缘）

开盘整体价格区间为3.5万元/平方米至4.6万元/平方米，相较于预期价格有所下调，加上开盘折扣，的确很吸引人，毕竟隔壁的万科城市之光，高峰期卖到6万/㎡。

项目概况

中建玖合·未来方洲是文冲东旧改项目的一部分，由中建二局和知识城集团共同开发，涵盖南面的渡头村、中部的文元村、北面的江北村三个片区。项目预计可售房源约6000-7000套。

（图片来自中建二局官微）

首推地块为文元片区融资地块，位于黄埔东路，万科黄埔仓对面，总用地面积4.09万平方米，总建筑面积超过30万平方米，容积率为4.91。

（图片来自中建二局官微，项目首期效果图）

项目优势

- 教育：项目配建的九年制学校计划引入广州第一梯队名校，教育质量高，对有孩子教育需求的家庭具有较大吸引力。目前，许多自媒体和中介宣传该项目将引入华师附，但项目方尚未官宣，学校所在地块也还处于拆迁状态，几时能建好招生，也是很多不确定性因素。- 地铁：项目周边设有地铁5号线文冲站和13号线双岗站，四站地铁即可直达三溪，大约30分钟即可抵达珠江新城等商务区。

（未来方洲沙盘图）

- 商业：项目规划有丰富的商业街区，业主可享受便捷的购物娱乐体验。此外，项目对面还规划有万象系商业，能满足不同层次的消费需求。-产品：所有户型全南向设计，使用率均超100%，主卧有270°大飘窗看景观，高层可以看江。

项目劣势

- 地铁距离：从项目售楼中心到文冲站的距离约为390米，但建设中的小区到地铁站的距离则会有些远，部分楼栋甚至超过1公里远，走路估计要16分钟，并不是地铁上盖项目。

- 噪音和粉尘问题：项目周边的黄埔大道是重要的交通枢纽，24小时货车通行不断，噪音和扬尘问题严重，这条路出了名的大货车多。据其他媒体实地监测数据显示，即使在无工程车通行时段，噪音水平也徘徊在74-78分贝之间，工程车经过时则急剧攀升至79-82.5分贝，且多数时间维持在80分贝以上的高位。

（网友供图）

- 周边新盘竞争：项目周边有多个旧改项目，包括刚开盘的中建海丝城、准备年底入市的华润新溪项目-黄埔润府，以及持续销售的保利中央公馆，还有刚清盘的万科城市之光。这些项目的存在，预示着未来如果想要转手卖房，将面临较大的竞争压力。

（房爆君制图，老黄埔新盘林立）

写在文末，如果坚定买老黄埔，中建未来方洲、中建海丝城、黄埔润府、保利中央公馆，你选谁？