5月11日，老黄埔的全新盘保利招商华发·中央公馆对媒体开放了，同步开放的还有三个样板间，包括89㎡的三房、116㎡的四房以及159㎡的双套间四房。

  项目规划效果图

该项目是2023年底保利以24588元/㎡拿下的地块项目，从现场获得的信息，项目都是精装交楼，其中整个项目最大面积段的159㎡交标最高水准，售价也会最贵，预计会超5万/㎡。其他面积段包括81㎡三房、89㎡三房、92㎡三房、116㎡n+1四房的价格盲猜会在4万/㎡左右。

项目航拍图（图片来自广州）

  下面君主就沿用现在很热的衡量一个楼盘小区是不是够优秀、是不是全能型的六大指标来测评下保利招商华发·中央公馆。

项目沙盘

1 地段+1分：老黄埔核心地段，地铁加持

项目地处老黄埔的核心板块，区域成熟度高，交通便捷度也很高。作为一个刚需盘，有地铁加持是很加分的。

实测走路去最近的地铁5/7号线大沙东站大概耗时十分钟，规划中还有地铁4号线复线、19号线、29号线37号线。此外，项目附近规划有黄埔高铁站，除了上述可换乘的地铁线路，以后更可通过广珠澳高铁前往机场与广州北站。

项目临近大沙东C出口 附近有保利中誉广场

自驾方面，项目侧紧邻护林路，西侧为镇东路，周边有三条城市主干道“黄埔大道、中山大道、广园快速”，开车去珠江新城约30分钟。

航拍图右上角为中石化所在区域

不过项目距离中国石化广州石化公司最近的直线距离不到2公里，污染问题也是要面对的。

2 景观+1分：依园傍水，遛娃一级棒

项目东临近3公里滨江水道，周边环绕黄埔荔枝公园、黄埔儿童公园、黄埔公园，居住环境十分优质，遛娃也是很方便。

如果低楼层的话，南向可能会被图书馆及少年宫遮挡住看荔枝公园的景观，建议买10层以上，观景效果会很好。

3 园林-1分：小区自有园林规划面积小

项目规划建有6栋47F的超高层产品，容积率高达4.3，规划总户数1442户，整体楼栋布局呈围合式分布，园林仅有800㎡的面积，居住的舒适度弱一些。

黄埔图书馆

4 配套+0.5分：小学存在不确定性，商业配套有待提升

项目配建9个班的幼儿园，距离最近的小学是怡园小学(北校区)和怡瑞小学，三公里范围内中学有广州第八十六中学初中部、广大附中黄埔实验学校(东校区)、黄埔区丰乐初级中学、港湾中学、广州市第一二三中学、石化中学等。

不过，目前项目的教育性存在不确定性，如果能划入到省一级怡园小学(北校区)，那就加分了。

从2024年黄埔区公办小学招生地段划分表来看，怡园小学(北校区)招生地段涵盖比较广，周边老小区基本都划入这个地段，而怡瑞小学则只招收瑞东花园的业主小孩。

2024年黄埔招生地段划分表

商业设施方面，走路五分钟可达的商业配套屈指可数，就近有惠润广场、沃尔玛等，再远一点可到美林M-LIVE天地、山姆会员店等， 未来项目也只有少量底商。

医疗配套方面，周边中山大学附属第一医院东院、广州医科大学附属第五医院、黄埔区妇幼保健院、黄埔区中医院等。

其他配套：项目自身规划配套黄埔文化馆，旁边就有黄埔图书馆，黄埔区体育馆，广州市第三少年宫等核心市政配套，人文氛围非常醇厚。

159㎡的主卧交标还有浴缸 很久没见到这玩意了

5 产品+1分：超高得房率的创新户型

作为老黄埔首个容积率新规后入市的项目，超高的得房率、创新的户型，都是很加分的。从已开放的三个样板间可以看到，户型整体都很紧凑，大阳台、大主卧，超多赠送空间，交标还不错。

美中不足的是，没有130-140㎡这个区间的双套间产品。项目从116㎡直接就做到159㎡，中间断档挺严重的。

6 服务+1分：三大国央企护航，稳稳的

作为由保利、招商蛇口、华发三个大型国央企携手打造的项目，不管是保交楼还是保质量方面，都是有保障的，项目也将采用保利物业的服务。

综合来看，项目算不上“六边形”全能小区，但是整体面不错。

目前，保利招商华发·中央公馆所在的老黄埔在售新盘包括中鼎·君和名城合府(4.8万元/m²起)、万科城市之光(已清盘，4.5万元/m²起)、富颐都荟(5万-5.5万元/㎡)，此外临近天河东的华润润府(5万元/㎡起)、珠江花城(5-7万元/㎡)。

如果项目最终售价在4.5万/㎡以下，还是有一定的竞争优势的。

据项目介绍，目前在建的是2栋和3栋，也将会是首推的楼栋，不过项目尚未正式对外开放。

君主认为，这个项目适合在黄埔或者天河上班的刚需入手，如果准备入手80多方的单位，看中首推的楼栋需要做好有噪音干扰的问题。

如果是刚改的话，500-800万的选择空间可以多很多，看中教育确定性的话，选择性也会不止于此。